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 2018 年，全國已開業(yè)中大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目約 5000 個(gè)。2019 年新開業(yè)項(xiàng)目近 1000 個(gè)。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩，消費(fèi)需求不足。預(yù)計(jì) 2019 年國內(nèi)市場供需失衡將達(dá)到近年來的峰值，商業(yè)地產(chǎn)將迎來最低潮的幾年。

一、底層邏輯

1、 我們的顧客是誰？

2、 顧客向我們購買什么產(chǎn)品？

3、 商管與資管有什么不同？

4、核心運(yùn)營指標(biāo)【重要】

5、管理公司組織架構(gòu)在開業(yè)前與開業(yè)后有什么不同？

6、運(yùn)營部門四大職能角色定位與責(zé)任界面

7、購物中心四大發(fā)展階段

二、經(jīng)營策略【作用：學(xué)會正確使用 SWOT 分析制定經(jīng)營策略的方法】【重要】

經(jīng)營策略是定位（戰(zhàn)略）制定后的戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行、資源配襯， 指導(dǎo)各部門統(tǒng)合增效。

1、大事記

2、SWOT 分析：【案例】

3、廣場定位

三、經(jīng)營分析與輔導(dǎo)——【重要】【作用：找到問題商戶，以便及時(shí)預(yù)警，確保高出租率；

為招商儲備爭取時(shí)間；鋪墊盡可能大的未來漲租空間】

1、 經(jīng)營信息——6 大類經(jīng)營信息

2、 基本分析法

（1） 發(fā)現(xiàn)問題的方法——MECE 原則

（2） 解決問題的辦法——邏輯樹縱橫分析法

3、經(jīng)營預(yù)警——盈利能力分析【作用：及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題商戶，實(shí)施經(jīng)營預(yù)警】

（1）通用保本分析法

（2）服裝品牌快速效益分析法

（3）餐飲品牌現(xiàn)金流分析法

4、經(jīng)營輔導(dǎo)——銷售能力分析和輔導(dǎo)【作用：通過銷售分析和經(jīng)營輔導(dǎo)，減少掉鋪、提升

收租率；減輕招商壓力，提高出租率】

（1）如何評價(jià)一家購物中心的整體銷售能力？

（2）評價(jià)商戶銷售能力的指標(biāo)

（3）診斷商戶銷售問題的方法——案例詳解服裝和餐飲業(yè)態(tài)銷售分析和經(jīng)營輔導(dǎo)辦法。

（4）日周月銷售分析側(cè)重點(diǎn)

（5）輔導(dǎo)商戶銷售提升的方法

5、客流分析

（1）如何評價(jià)一家購物中心客流好不好？

（2）如何測算一家購物中心的客流預(yù)警值？

（3）如何評價(jià)一家購物中心的客流使用效率？

（4）如何判斷冷區(qū)商戶的租金合理性？

四、經(jīng)營扶持【作用：對預(yù)警商戶、特別需扶持商戶的扶持辦法】【重要】

1、 經(jīng)營扶持品牌如何選定？

2、 經(jīng)營扶持五大類

（1）多經(jīng)扶持如何做？

（2）媒體推廣如何做？

（3）營銷活動如何做？

（4）補(bǔ)貼禮品如何做？

（5）租金減免如何做？

【案例詳解各業(yè)態(tài)經(jīng)營扶持有效方案】

五、營企聯(lián)動【重要】

1、出手必達(dá)標(biāo)，營企必聯(lián)動——銷售指標(biāo)溝通落實(shí)方法；案例

2、三分靠創(chuàng)意，七分靠執(zhí)行——活動執(zhí)行銷項(xiàng)表

3、PR 拉異業(yè)， SP 分人群——10 個(gè)案例

4、導(dǎo)購不知情，銷售轉(zhuǎn)化低——一落實(shí)、二復(fù)核、三檢查、四落實(shí)

5、一個(gè)大活動，三封小情書——2 個(gè)案例

6、只做不復(fù)盤，成功是偶然——復(fù)盤總結(jié)工作模板

六、智慧運(yùn)營

1、智慧運(yùn)營 7+4

2、智慧運(yùn)營預(yù)算投入

3、與收益相關(guān)的智慧運(yùn)營系統(tǒng)軟件設(shè)計(jì)思路【重要】

七、經(jīng)營保障

第一部分：商業(yè)環(huán)境

1、經(jīng)營環(huán)境

2、公共環(huán)境

3、商業(yè)環(huán)境

4、經(jīng)營秩序

5、如何巡場？【重要】

6、經(jīng)營服務(wù)

第二部分：物業(yè)品質(zhì)——如何讓保潔費(fèi)“每一元錢都花出成果”？【重要】

1、物業(yè)品質(zhì)優(yōu)劣對比（案例呈現(xiàn)）

2、物業(yè)品質(zhì)管控重點(diǎn)一：預(yù)算合理

3、物業(yè)品質(zhì)管控重點(diǎn)二：招投標(biāo)專業(yè)

4、物業(yè)品質(zhì)管控重點(diǎn)三：合同執(zhí)行監(jiān)管嚴(yán)格

【Q&A】