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后疫情時代的房地產(chǎn)既有焦慮、彷徨、迷茫、淚水，也有奮斗、鏖戰(zhàn)、熱情和堅持

疫情爆發(fā)后地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期走弱，但是整體向好趨勢依舊延續(xù)。但隨著監(jiān)管趨嚴，房地產(chǎn)行業(yè)資金流動性受到極大的挑戰(zhàn)，華夏幸福、中國恒大、佳兆業(yè)、奧園、藍光等頭部企業(yè)債券、商票、財富財力紛紛逾期兌付，對市場帶來極大恐慌情緒。行業(yè)監(jiān)管部門政策層層加碼，行業(yè)不得不和白金時代說再見，中國地產(chǎn)行業(yè)正式步入青銅時代。七普數(shù)據(jù)顯示中國的城鎮(zhèn)化進程已經(jīng)達到65%，未來城鎮(zhèn)化進程的結(jié)構(gòu)化趨勢明顯，核心一二線城市成為地產(chǎn)存量和增量的主戰(zhàn)場，房企如何布局，找到切入點。

當下房地產(chǎn)危局的原因是什么？老齡化、少子化、收入差距加大、內(nèi)卷、新一代躺平對于房地產(chǎn)需求影響幾何？房價透支、支付力透支、供應(yīng)透支背景下房企何從何從？房地產(chǎn)加速下行，房地產(chǎn)過度金融化所牽動的政府負債、企業(yè)負債、居民負債如何著陸破局？

青銅時代來臨，規(guī)模與品質(zhì)、資產(chǎn)與收益、流動性與利潤如何平衡？房地產(chǎn)行業(yè)新賽道漸顯，城市更新、舊城改造、文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，如何大浪淘沙把握機遇與趨勢，面對2022年房住不炒的總基調(diào)，地產(chǎn)開發(fā)在當前監(jiān)管環(huán)境下突圍的機會點在哪里？地產(chǎn)金融監(jiān)管逐步加強，地產(chǎn)商、政府、融資機構(gòu)三個參與主體都被進行了強烈的監(jiān)管政策限制，開放商“三道紅線”銀行“兩道紅線”政府“兩集中”，在此背景下房地產(chǎn)行業(yè)如何變化。銀行業(yè)在“五道紅線”和土地兩集中的政策下影響幾何？

第一講 疫情籠罩下的經(jīng)濟提振疲軟與房地產(chǎn)熱點

一、我們從未感受到如此下行的壓力-2022年經(jīng)濟對沖政策解讀

1.宏觀政策穩(wěn)健有效如何理解-房地產(chǎn)是否會在此成為經(jīng)濟增長壓艙石

a)國務(wù)院金融委、財政部、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、央行、外管局齊發(fā)聲

b)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，有效防范化解房地產(chǎn)風險，新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型

2.如何看待房地產(chǎn)風險防范與房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式

3.如何看待房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟中的作用

a)中國第一大行工商銀行涉房貸款占貸款總額比例37.5%

b)住宅資產(chǎn)占家庭財富總值約四分之三

c)中國家庭債務(wù)與收入比為128%，其中70%為房貸

二、中國房地產(chǎn)行業(yè)的5次關(guān)鍵時刻與當前房地產(chǎn)的行業(yè)危機

1.1987年首次深圳土地拍賣

2.1998年房地產(chǎn)市場化

3.2009年房地產(chǎn)金融化

4.2016年因城施策房住不炒

5.2022年房地產(chǎn)去金融化

案例解析：國人為什么熱衷買房、2022年買房還是不買房

三、房地產(chǎn)行業(yè)的危機

1.限購、限售、限價、限配建、限自持、限貸

2.銷售融資急劇下滑

3.企業(yè)面臨違約風險

4.項目面臨交付風險

5.供應(yīng)商面臨支付風險

案例解析：恒大危機、華夏幸福危機、寶能危機如何破局

四、行業(yè)危機的原因

1.外因-市場透支（房價投資、需求投資、支付投資、供給透支）

2.外因-政策“猛藥“

a)去杠桿層層加碼

b)地方監(jiān)管力度過嚴

3.內(nèi)因-以規(guī)模為導向的錯誤認知

a)快速擴展，將行業(yè)回暖誤認為監(jiān)管放松

b)房地產(chǎn)行業(yè)過度金融化

五、行業(yè)轉(zhuǎn)機-地產(chǎn)監(jiān)管政策提出“保障合理融資需求“與”市場健康平穩(wěn)發(fā)展”

1.保障房地產(chǎn)行業(yè)的合理融資需求

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“三道紅線”

3.銀行金融機構(gòu)的“兩道杠”

4.政府土地出讓的兩集中政策

第二講 房地產(chǎn)行業(yè)賽道分析與新模式

一、住宅市場一線城市豪宅剛需冰火兩重天

a)千萬豪宅一房難求，價格越貴越好賣

b)遠郊剛需大幅下跌

c)新盤與二手房市場價格倒掛頻出，價差越大越好賣

d)租賃住房大保障體系建立與一批重大項目開工落成

a)租金上漲成為2022年房地產(chǎn)租賃市場的趨勢

二、商業(yè)辦公地產(chǎn)受疫情影響行業(yè)低迷

1.商業(yè)地產(chǎn)-爭當網(wǎng)紅，熱點驅(qū)同

a)傳統(tǒng)消費低迷、新興消費火熱

b)開閉店兩極分化，餐飲低迷，網(wǎng)紅崛起

c)嬰兒消費后繼乏力，寵物經(jīng)濟持續(xù)走高

2.辦公地產(chǎn)-壓力巨大

a)租賃去化舉步維艱

案例解析：北上廣深CBD空置率超10%

案例解析：陸家嘴與虹橋商務(wù)區(qū)辦公新趨勢

案例解析：TMT、金融、科技成辦公需求主力

b)資產(chǎn)證券化成運營主流模式

3.文旅地產(chǎn)-低速增長，小幅攀升

a)優(yōu)質(zhì)爆盤難以復(fù)制

b)微目的網(wǎng)紅經(jīng)典受追捧

4.養(yǎng)老地產(chǎn)-行業(yè)正當時

a)養(yǎng)老行業(yè)產(chǎn)業(yè)政策加速落地

b)客戶對于養(yǎng)老地產(chǎn)概念逐步加深

c)央國企地產(chǎn)、險資、房企組團布局

案例解析：人口老齡化加劇與中國人口紅利的持續(xù)發(fā)展

三、園區(qū)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

1.定位相似、千園一面

2.銷售條件，越來越嚴

3.園區(qū)運營輕重結(jié)合

4.公募REITs成房企新寵

四、城市更新831政策殺傷新賽道城市更新與大拆大建

1.嚴控大規(guī)模拆除

2.嚴控大規(guī)模增建

3.嚴控大規(guī)模搬遷

第三講 房地產(chǎn)與經(jīng)濟發(fā)展動能視角理解政策調(diào)控

一、房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革與創(chuàng)新發(fā)展展與新型城鎮(zhèn)化提升

1.中國城鎮(zhèn)化進程已達65%-地產(chǎn)行業(yè)未來規(guī)模受限

案例解析：創(chuàng)造土地價值依托的是城市規(guī)劃與能級提升

2.地產(chǎn)行業(yè)短期看金融、中期看土地、長期看人口

3.房地產(chǎn)行業(yè)需求端分化-有效需求與無效需求

案例解析：城鎮(zhèn)化進程降速，結(jié)構(gòu)化問題凸顯

案例解析：房地產(chǎn)資產(chǎn)回報率高于勞動收入矛盾的調(diào)和

案例解析：房地產(chǎn)價格上漲的本質(zhì)是土地價格上漲

4.高質(zhì)量發(fā)展與人口紅利的消退-地產(chǎn)行業(yè)遠期支撐減弱

a)老齡、少子、躺平、內(nèi)卷、收入差距

b)上有四老下有三小的70、80和90后

c)2022-2036年嬰兒潮變成退休潮

案例解析：深圳的三和大神緣何成為躺平先驅(qū)

案例解析：“三胎”政策放開影響幾何

5.農(nóng)民進城與1100萬人保就業(yè)的關(guān)系-地產(chǎn)行業(yè)與實體經(jīng)濟的矛盾

a)到城里工作性價比究竟是高還是低

案例解析：1000萬美團外賣小哥“裸奔”大軍還是“新藍領(lǐng)”

6.人均勞動回報與產(chǎn)值繼續(xù)高增長-高房價讓年輕一代失去活力

案例解析：90后和00后為什么不愿意進工廠打工

二、中國房地產(chǎn)三大矛盾

1.短期矛盾-房企要賣房，政府要限購，房企要融資，銀行不支持

2.中期矛盾-產(chǎn)業(yè)要升級、居民負債高、工資增長慢、產(chǎn)品利潤薄

3.長期矛盾-人口老齡化、嬰兒出生少、房屋存量多、地產(chǎn)不好銷

三、大變革-中國房地產(chǎn)行業(yè)十談

1.房地產(chǎn)與開發(fā)商

2.房地產(chǎn)與政府

3.房地產(chǎn)與銀行

4.房地產(chǎn)與居民

5.房地產(chǎn)與實體

6.房地產(chǎn)與貨幣

7.房地產(chǎn)與財富

8.房地產(chǎn)與房價

9.房地產(chǎn)與就業(yè)

10.房地產(chǎn)與基建

四、負債如何影響我們的經(jīng)濟發(fā)展

1.政府的隱性債務(wù)風險

2.房企的融資風險

3.居民的高負債風險

4.中小銀行不良資產(chǎn)風險

五、大變局-房地產(chǎn)經(jīng)濟周期向綠電周期的轉(zhuǎn)換-產(chǎn)業(yè)升級創(chuàng)新期

1.碳達峰、碳中和的綠電經(jīng)濟周期開啟

2.產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新升級與全球治理話語權(quán)

案例解析：中美制造業(yè)成本及優(yōu)勢對標

案例解析：核心技術(shù)供應(yīng)鏈體系拆解-高端芯片、航空發(fā)動機、數(shù)控機床

案例解析：清華北大高考狀元院系分析

案例解析：中國的企業(yè)喜歡研發(fā)嗎？挖人與創(chuàng)新哪個才是捷徑

案例解析：中國專精特新與日本、德國專精特新對標

3.消費、內(nèi)需引領(lǐng)下的共同富裕

4.中國GDP躍升全球首位的機遇期

5.強化金融支持:暢通科技型企業(yè)上市等各類融資渠道

案例解析：北交所的設(shè)立與未來

第四講 變革與變局下的房地產(chǎn)行業(yè)展望與機遇

一、城鎮(zhèn)化進程減速城市人口流動分布差異明顯

1.房企要聚焦關(guān)注25個城市-都市群城市群

a)長三角-滬杭寧蘇廬甬錫常甌

b)粵港澳大灣區(qū)-深廣佛珠莞

c)京津冀-京津

d)成渝城市群-成渝

e)長江中部城市群-武長

f)關(guān)中城市群-西安

g)中原城市群-鄭

h)山東半島-青濟

i)海西城市群-夏

2.判斷城市發(fā)展的前景指標體系

a)硬實力指標-32項

b)軟實力指標-18項

案例解析：上海一棟樓的稅收超過三四線城市稅收全年 

二、土地供給趨嚴項目拓展模式創(chuàng)新

1.股權(quán)合作與項目并購模式

2.城市更新-一二三級聯(lián)動打包模式

3.舊城改造

a)綜合改造

b)功能改變

c)拆除重建

4.片區(qū)封邊開發(fā)自平衡模式-EPC+FEPC

5.公開市場-招標拍賣掛牌

三、回歸房住不炒后的房企專業(yè)化方向

1.專注于產(chǎn)品力和去化速度的住宅地產(chǎn)投資商

a)萬科地產(chǎn)、保利發(fā)展

2.專注于資產(chǎn)證券化與商業(yè)物業(yè)運營的商業(yè)地產(chǎn)運營商

a)招商蛇口、華潤置地、中糧大悅城

3.專注于產(chǎn)業(yè)導入與基金投資的園區(qū)運營商與物流地產(chǎn)商

a)聯(lián)東U谷、中南高科、萬洋集團、順豐地產(chǎn)、普洛斯

4.專注于施工與建筑的大型央國企地產(chǎn)綜合開發(fā)商

a)中海地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、電建地產(chǎn)

5.專注于輕資產(chǎn)模式的物業(yè)服務(wù)與中介服務(wù)商

a)中原地產(chǎn)J、鏈家LianjJia、美聯(lián)物業(yè)

四、看布局-城市功能涇渭分明

1.看南北-北緯31度線京津冀、長三角、粵港澳

2.看東西-胡煥庸線與東數(shù)西算長江中部崛起與成渝經(jīng)濟區(qū)

3.看城市-都市圈、城市群、新基建、寬落戶

4.看鄉(xiāng)村-一二三產(chǎn)融合與鄉(xiāng)村振興補短板

案例解析-種大豆、榨豆油、買豆油、搞旅游

五、看動力-地產(chǎn)+X行業(yè)新賽道

1.養(yǎng)老護老家政成未來就業(yè)重要載體

2.服務(wù)業(yè)成為GDP占比最高行業(yè)

3.科技與創(chuàng)新成為造富新賽道

4.延遲退休、活力老人、三胎配套政策完善

六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長期主義

1.堅守主業(yè)聚焦國家戰(zhàn)略

2.效益導向追求精細管理

3.戰(zhàn)略收縮聚焦城市深耕

4.降低負債控制財務(wù)風險

5.降本增效向制造業(yè)學習

6.回歸本源關(guān)注客戶需求

7.布局新賽道夯實發(fā)展基礎(chǔ)

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