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 2018 年，全國已開業(yè)中大型商業(yè)地產(chǎn)項目約 5000 個。2019 年新開業(yè)項目近 1000 個。同時，經(jīng)濟增速明顯放緩，消費需求不足。預計 2019 年國內(nèi)市場供需失衡將達到近年來的峰值，商業(yè)地產(chǎn)將迎來最低潮的幾年。

站在資產(chǎn)管理的角度，從后置財務指標與前端業(yè)務指標聯(lián)系，從資產(chǎn)估值方式拆解到核心業(yè)務指標分析，再從指標分析到實際營運具體策略、營企聯(lián)動的營銷推廣實戰(zhàn)方法、幫扶商戶提升銷售的解決方案，穿插大量案例，指導學員掌握制定經(jīng)營策略、提升客流、收租、漲租等一系列精細化營運方法，有效解決“客流少”“收租難““空鋪多”“漲租難”等核心營運痛點。

一、底層邏輯

1、 我們的顧客是誰？

2、 顧客向我們購買什么產(chǎn)品？

3、 商管與資管有什么不同？

4、核心運營指標【重要】

5、管理公司組織架構在開業(yè)前與開業(yè)后有什么不同？

6、運營部門四大職能角色定位與責任界面

7、購物中心四大發(fā)展階段

二、經(jīng)營策略【作用：學會正確使用 SWOT 分析制定經(jīng)營策略的方法】【重要】

經(jīng)營策略是定位（戰(zhàn)略）制定后的戰(zhàn)術執(zhí)行、資源配襯， 指導各部門統(tǒng)合增效。

1、大事記

2、SWOT 分析：【案例】

3、廣場定位

三、經(jīng)營分析與輔導——【重要】【作用：找到問題商戶，以便及時預警，確保高出租率；

為招商儲備爭取時間；鋪墊盡可能大的未來漲租空間】

1、 經(jīng)營信息——6 大類經(jīng)營信息

2、 基本分析法

（1） 發(fā)現(xiàn)問題的方法——MECE 原則

（2） 解決問題的辦法——邏輯樹縱橫分析法

3、經(jīng)營預警——盈利能力分析【作用：及時發(fā)現(xiàn)問題商戶，實施經(jīng)營預警】

（1）通用保本分析法

（2）服裝品牌快速效益分析法

（3）餐飲品牌現(xiàn)金流分析法

4、經(jīng)營輔導——銷售能力分析和輔導【作用：通過銷售分析和經(jīng)營輔導，減少掉鋪、提升

收租率；減輕招商壓力，提高出租率】

（1）如何評價一家購物中心的整體銷售能力？

（2）評價商戶銷售能力的指標

（3）診斷商戶銷售問題的方法——案例詳解服裝和餐飲業(yè)態(tài)銷售分析和經(jīng)營輔導辦法。

（4）日周月銷售分析側(cè)重點

（5）輔導商戶銷售提升的方法

5、客流分析

（1）如何評價一家購物中心客流好不好？

（2）如何測算一家購物中心的客流預警值？

（3）如何評價一家購物中心的客流使用效率？

（4）如何判斷冷區(qū)商戶的租金合理性？

四、經(jīng)營扶持【作用：對預警商戶、特別需扶持商戶的扶持辦法】【重要】

1、 經(jīng)營扶持品牌如何選定？

2、 經(jīng)營扶持五大類

（1）多經(jīng)扶持如何做？

（2）媒體推廣如何做？

（3）營銷活動如何做？

（4）補貼禮品如何做？

（5）租金減免如何做？

【案例詳解各業(yè)態(tài)經(jīng)營扶持有效方案】

五、營企聯(lián)動【重要】

1、出手必達標，營企必聯(lián)動——銷售指標溝通落實方法；案例

2、三分靠創(chuàng)意，七分靠執(zhí)行——活動執(zhí)行銷項表

3、PR 拉異業(yè)， SP 分人群——10 個案例

4、導購不知情，銷售轉(zhuǎn)化低——一落實、二復核、三檢查、四落實

5、一個大活動，三封小情書——2 個案例

6、只做不復盤，成功是偶然——復盤總結工作模板

六、智慧運營

1、智慧運營 7+4

2、智慧運營預算投入

3、與收益相關的智慧運營系統(tǒng)軟件設計思路【重要】

七、經(jīng)營保障

第一部分：商業(yè)環(huán)境

1、經(jīng)營環(huán)境

2、公共環(huán)境

3、商業(yè)環(huán)境

4、經(jīng)營秩序

5、如何巡場？【重要】

6、經(jīng)營服務

第二部分：物業(yè)品質(zhì)——如何讓保潔費“每一元錢都花出成果”？【重要】

1、物業(yè)品質(zhì)優(yōu)劣對比（案例呈現(xiàn)）

2、物業(yè)品質(zhì)管控重點一：預算合理

3、物業(yè)品質(zhì)管控重點二：招投標專業(yè)

4、物業(yè)品質(zhì)管控重點三：合同執(zhí)行監(jiān)管嚴格

【Q&A】