控制新增，挖潛存量，是新時代“國土”政策之導向，未來新增建設用地供應減少，傳統(tǒng)招拍掛拿地越來越難，已是必然趨勢。新時代，企業(yè)發(fā)展、生存，必須轉(zhuǎn)型、破局，緊跟政策、機遇發(fā)展。必須由“新增”獲取，轉(zhuǎn)戰(zhàn)“存量”挖潛。2023年企業(yè)盤活存量資產(chǎn)、操作資產(chǎn)升值、進行存量資產(chǎn)處置、收購轉(zhuǎn)讓存量資產(chǎn)已成為核心開發(fā)主線。
傳統(tǒng)招拍掛拿地，投資、測算、研判，每一位投資者均得心應手。然而，時代轉(zhuǎn)變，原有技能已然不能滿足工作需求。新時代、新團隊，必須掌握存量開發(fā)技能、技巧、技術(shù)、策略以及風險把控技巧，抓住市場機遇、政策機遇，快速加入城市更新行動。
本次課程，將結(jié)合實戰(zhàn)案例與大家分享：關于存量盤活、不動產(chǎn)處置、城市更新涉及土地問題剖析、解決、規(guī)避、路徑與處置；存量開發(fā)交易的秘密、陷阱、策略、博弈、路徑與退出；不動產(chǎn)處置方法、技巧與風險規(guī)避；城市更新操作流程、實務與風險。致力于帶領各位優(yōu)秀事業(yè)伙伴，系統(tǒng)學會“存量”開發(fā)，規(guī)避存量風險。本課程從地塊選擇、項目合作、開發(fā)模式、協(xié)議簽訂、交易價格、開發(fā)流程、政府談判、心態(tài)博弈、退出機制、更新模式、更新流程、風險控制等方面全方位講授，系統(tǒng)、易懂第一講：存量盤活、不動產(chǎn)處置、城市更新土地問題梳理、痛點解決與風險規(guī)避
1、如何爭取新增指標，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地
2、如何挖掘存量建設，進行土地用途變更，突破升值瓶頸
3、如何參與規(guī)劃編制，操作公司項目符合政府原始規(guī)劃、抓住窗口機遇
4、如何研判土地現(xiàn)狀建筑合法合規(guī)性，規(guī)避收購、轉(zhuǎn)讓、處置風險
5、如何對地上現(xiàn)狀物進行合理評估，科學定價、公平交易
6、如何操作項目進入《成片開發(fā)區(qū)》進行商品住宅建設，提升項目價值
7、如何操作集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，開辟途徑、規(guī)避風險、做好盤活
8、土地征收最新流程、程序、痛點與注意要點
9、如何核實土地所有權(quán)、使用權(quán)、資格權(quán)，明確土地歸屬
10、如何核實土地規(guī)劃、現(xiàn)狀，明確土地情況、預估土地價值
11、如何利用集體存量土地，操作集體經(jīng)營性建設用地入市
12、如何研判獲地模式精準性，控制拿地風險
第二講：如何參與《國土空間規(guī)劃》編制，解決存量盤活、不動產(chǎn)處置、城市更新土地痛點，提升盤活價值
1、認識規(guī)劃發(fā)展歷程，抓住“機遇”、“窗口”
2、把握土規(guī)、城規(guī)、生態(tài)規(guī)關系邏輯，認識“多規(guī)合一”，更好對接政府
3、農(nóng)用地、建設用地、未利用地等地類與土地開發(fā)利用系統(tǒng)學習
4、規(guī)劃時間、審批程序、工作內(nèi)容把握，精準對接報批報建部門
5、土地用途區(qū)、建設用地管制區(qū)深刻理解、利用，確定可開發(fā)區(qū)域
6、如何確定禁止開發(fā)區(qū)域，及禁止開發(fā)區(qū)利用要點，避免后期被拆
7、生態(tài)保護紅線利用要點、調(diào)整機遇要點分析
8、基本農(nóng)田利用方向、調(diào)整操作方式、空間機遇
9、如何操作項目劃定《成片開發(fā)區(qū)》，建設商品住宅
10、如何操作項目，達到土地征收前提條件，實現(xiàn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用
11、城市開發(fā)邊界、成片開發(fā)與土地征收關系分析
12、規(guī)劃圖件學習提升，地塊規(guī)劃要點分析，合法性研判
13、如何讓公司項目符合原始規(guī)劃詳操與流程，避免后期修改規(guī)劃（結(jié)合案例實操講解，包括要點、程序、時間等內(nèi)容）
14、XX開發(fā)商爭取新增建設用地指標操作案例
15、XX縣存量建設用地盤活、周轉(zhuǎn)案例
17、土地性質(zhì)風險如何識破（涉及收并購、城市更新項目）
18、房產(chǎn)性質(zhì)風險如何識破（涉及收并購、城市更新項目）
本章節(jié)可系統(tǒng)解決：如何參與、怎么參與、解決哪些問題、找誰解決、解決周期、解決難度、投入成本、終極效果、痛點難點、風險把控等關鍵問題
第三講：當前重點盤活、更新、處置項目土地盤活路徑、技巧、操作、流程、案例解析與風險規(guī)避（以工業(yè)用地、宅基地、采礦用地為例）
1、工業(yè)用地可盤活類型與用途有哪些？
2、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅操作流程、路徑、風險
3、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅如何修改規(guī)劃
4、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅如何與政府簽訂協(xié)議
5、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅如何實現(xiàn)一二級聯(lián)動
6、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅如何投入資金、收回資金
7、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅痛點、難點與風險點
8、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅操作周期與對接部門
9、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅如何保障拿地，進行排他
10、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅如何把控拿地與投資風險
11、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地案例剖析
12、工業(yè)用地原址開發(fā)盤活文創(chuàng)園區(qū)操作模式
13、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為M0操作模式
14、原用途土地再開發(fā)手續(xù)辦理與注意事項
15、農(nóng)村集體存量建設用地盤活方向
16、農(nóng)村宅基地盤活方向
17、農(nóng)村宅基地原址盤活操作業(yè)態(tài)與模式
18、集體土地入市操作路徑與方式
19、宅基地開發(fā)古鎮(zhèn)運營案例介紹
20、采礦用地盤活類型與方向
21、采礦用地如何盤活為商業(yè)用地方向
22、不同用途土地盤活要點、難點與操作方式
23、各類用地盤活路徑、風險、要點
注：目前工業(yè)用地盤活在資產(chǎn)盤活中占比非常高，本章節(jié)以工業(yè)用地盤活為主線講授，其他用地類型會在講授過程中貫穿。
第四講：存量盤活之收并購、法拍、政府合作、村企合作項目問題發(fā)現(xiàn)、痛點解決、操作路徑、風險規(guī)避、合作技巧、案例解析
解析案例得失，凸顯課程價值
于老師進階課程持續(xù)學習中......
案例一：存量土地交易的秘密
——土地一二級聯(lián)動項目收并購案例深度剖析
1、我們該選擇何種項目進行交易？
2、項目交易前提、原則、關鍵點都有哪些？
3、如何全方位做好項目盡職調(diào)查
4、存量交易過程中需要注意哪些要點？
5、如何設定合作條款，制定合理方案
6、如何談判條款，落實條款內(nèi)容
7、如何做好退出機制，管理投資預期
8、如何設定合同違約條款，保障交易利益
9、如何全方位把控土地、資金、政策風險？
10、如何看待項目升值，理性投資
11、如何預判市場、確定投資目的
12、如何選擇合作伙伴，確定合作目標
13、土地一二級聯(lián)動全流程解析
14、土地一二級聯(lián)動成本測算
15、土地一二級聯(lián)動拿地策略
16、土地一二級聯(lián)動排他設定
17、土地一二級聯(lián)動風險規(guī)避
案例核心要點提煉、經(jīng)驗吸取、”深坑“規(guī)避
案例二：開發(fā)”陷阱“躲避的策略
——土地變性開發(fā)受限（訴訟）案例深度洞察
1、案情情況解析
2、案件遺憾、注意、補充之處
3、土地發(fā)展問題分析（過去、現(xiàn)在、將來）
4、土地本身問題分析（現(xiàn)狀、規(guī)劃、所有權(quán)、使用權(quán)、手續(xù)）
5、土地供地、交易、開發(fā)手續(xù)合法性分析
6、所涉協(xié)議合法、合規(guī)性分析
7、土地閑置要點及風險點把控
8、如何避免土地閑置，規(guī)避投資損失
9、如何發(fā)現(xiàn)閑置土地風險，避免投資失誤
10、閑置土地未來能否開發(fā)、如何開發(fā)？
11、土地閑置開發(fā)應對措施有哪些？
12、哪類存量地塊可以收購、參與法拍？
13、存量收購、參拍需要注意哪些關鍵要點
14、哪些存量地塊可以直接開發(fā)？
15、哪些存量地塊屬于風險、違法開發(fā)？
16、與政府合作關鍵注意要點
17、如何簽訂與政府的合作協(xié)議，規(guī)避未知風險
18、如何判斷下一步不可預測風險
19存量開發(fā)相關證據(jù)、政策、文件、要求梳理
20、類似案例其他關鍵要點結(jié)合、剖析、洞察、規(guī)避（法拍、深圳）
21、案件對于開發(fā)企業(yè)的學習、借鑒意義
22、未來開發(fā)如何控制“未知、不可靠”風險
案例三：城市更新的”博弈“
——”城中村“改造案例常見誤區(qū)
1、全方位項目介紹
2、城中村改造項目全流程解析
3、城中村改造項目整體邏輯分析及要點
4、城中村改造項目土地問題分析及解決周期
5、城中村改造項目投資協(xié)議簽訂及風險規(guī)避
6、城中村改造項目資金注入及回收邏輯
7、城中村改造項目資金注入方式及風險規(guī)避
8、城中村改造項目政府關系及手續(xù)辦理
9、城中村改造項目征地、拆遷、整理痛點解決
10、城中村改造項目規(guī)劃設定及可售物業(yè)操作
11、城中村改造項目排他設定，保障拿地
12、城中村改造項目安置房回購要點
13、城中村改造項目投資、研判、分析
14、土地問題應對措施分析
15、協(xié)議問題應對策略分析
16、資金問題應對策略分析
17、政府談判應對策略分析
18、案例其他核心要點提煉、經(jīng)驗吸取、深坑規(guī)避
案例四：”黑鐵“時代的另辟蹊徑
——工業(yè)用地再開發(fā)案例
1、工業(yè)用地盤活路徑都有哪些？
2、工業(yè)用地能否轉(zhuǎn)讓？
3、工業(yè)用地能否變性？
4、工業(yè)用地變性前提是什么？
5、工業(yè)用地變性需要做哪些工作？
6、土地變性周期有多久？
7、工業(yè)用地變性出讓方式有哪些？
8、工業(yè)用地變性風險有哪些？
9、工業(yè)變住宅操作流程
10、工業(yè)變住宅關鍵工作要點
11、工業(yè)變住宅費用測算
12、工業(yè)變住宅拿地方式
13、工業(yè)變住宅風險分析
14、工業(yè)用地是否可以建設住宅
15、工業(yè)用地建設住宅是否可以分割銷售
16、如何確定工業(yè)用地價值
17、如何確定收購標的資產(chǎn)價值
18、如何合理確定溢價空間
19、如何”甄別“合作伙伴
20、合同簽訂如何自我保護
21、合同簽訂如何互相約束
第五講：城市更新操作模式、流程、要點、實務與風險把控
1、城市更新全流程解析、操作步驟與注意要點
2、城市更新與傳統(tǒng)土地一級開發(fā)區(qū)別、特點（主體、政策、優(yōu)惠、指標等等）
3、城市更新項目立項前提、要點、改造方式介紹
4、城市更新政府主導征拆方式介紹、流程、優(yōu)缺點
5、城市更新政府主導整治項目方式介紹、流程、優(yōu)缺點
6、城市更新政府+市場方合作方式介紹、流程、優(yōu)缺點
7、城市更新市場主導方式介紹、流程、優(yōu)缺點
8、城市更新全面改造模式、微改造方式涉及主要內(nèi)容、要點及項目介紹
9、舊廠房全面改造模式方向、報批流程、手續(xù)辦理、痛點難點、風險把控、拿地模式
10、舊村莊全面改造模式方向、報批流程、手續(xù)辦理、痛點難點、風險把控、拿地模式
11、舊城鎮(zhèn)全面改造模式方向、報批流程、手續(xù)辦理、痛點難點、風險把控、拿地模式
12、成片連片改造模式方向、報批流程、手續(xù)辦理、痛點難點、風險把控、拿地模式
13、城市更新微改造整治類方式、手續(xù)、流程、方向、痛點、難點、投資要點
14、城市更新項目計劃申報前提要求、審批、主體確認、要求、征地拆遷、土地獲取
15、城市更新土地問題及建設情況分析調(diào)查（現(xiàn)狀、規(guī)劃、勘測定界、農(nóng)轉(zhuǎn)用、建設用地預審、占補平衡）
16、城市更新主要工作內(nèi)容及開展模式分析（單元確定、不動產(chǎn)審核、征地拆遷補償方案確定、土地問題解決、土地收益分配、入市主體、產(chǎn)權(quán)注銷、入市供應等等）
17、城市更新政府收儲模式、土地整治模式講解
18、城市更新方向與未來獲地用途方式
19、城市更新獲地價格確定與資金來源
20、城市更新土地風險把控（土地所有權(quán)、使用權(quán)、現(xiàn)狀、規(guī)劃、評估等等）
21、城市更新項目風險把控（立項主體、資金、土地、合作者、手續(xù)、施工等等）
22、上海XX城中村改造案例（項目情況、改造主體、開發(fā)模式、項目規(guī)劃業(yè)態(tài)、土地問題、地方正常、項目痛點、項目成效）
23、上海XX區(qū)域改造案例（改造背景、運作方式、改造主體、總體規(guī)劃、土地問題、安置方式、項目理念、規(guī)劃指標、開發(fā)模式、項目成效）
24、XX舊城鎮(zhèn)改造案例（項目情況、改造主體、開發(fā)模式、項目規(guī)劃業(yè)態(tài)、土地問題、地方正常、項目痛點、項目成效）
25、北京XX舊廠房改造案例（改造主體、改造模式、拿地方式、招商模式、運營模式）
于欣：
土地開發(fā)利用專家
清華、北大總裁班特聘講師
曾任職于國內(nèi)甲級規(guī)劃院土地業(yè)務負責人
任職于國內(nèi)知名科技園區(qū)、科技城建設集團
負責眾多開發(fā)企業(yè)項目用地土地政策咨詢、規(guī)劃修改、風險控制等業(yè)務，指導拿地企業(yè)爭取新增建設指標，挖掘存量指標，確保項目盡快落位，合法合規(guī)。
長期指導眾多知名公司地產(chǎn)一二級開發(fā)聯(lián)動、產(chǎn)業(yè)勾地、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃設計、運營、招商等工作，具有豐富的土地業(yè)務經(jīng)驗與資源
| 城市 | 天數(shù) | 價格 | 一月 | 二月 | 三月 | 四月 | 五月 | 六月 | 七月 | 八月 | 九月 | 十月 | 十一月 | 十二月 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 青島 | 2 | 5800 | 8-9 |
