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面對營改增,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要做的十個準(zhǔn)備
發(fā)布時間:2016-03-20 10:48:27  已閱讀:146

 一、心理準(zhǔn)備

    面對營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來的重大影響,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資人、經(jīng)營人、財務(wù)人員只能坦然面對。

 

    二、稅收內(nèi)控準(zhǔn)備

    由于增值稅稅收管理與營業(yè)稅管理差距較大,如果管理不善,稅收風(fēng)險也會增加。主要稅收風(fēng)險有:

    1.取得發(fā)票要求嚴(yán)格。

    2.抵扣稅款手續(xù)比營業(yè)稅復(fù)雜。

    3.發(fā)票管理、開具制度嚴(yán)格。

    4.稅收會計核算過程復(fù)雜。

    準(zhǔn)備內(nèi)容:公司應(yīng)在管理層設(shè)立稅務(wù)管理部門,或設(shè)置專門的稅務(wù)管理崗位,統(tǒng)一管理企業(yè)稅務(wù)事項。如設(shè)立稅務(wù)部、設(shè)立稅務(wù)總監(jiān)等。

 

    三、項目公司組織形式的準(zhǔn)備

    公司的法律形式主要有:法人公司、分公司。如果企業(yè)在同一地區(qū)(指地級、縣級)區(qū)域內(nèi)有多個房地產(chǎn)開發(fā)項目,可以選擇在該地區(qū)設(shè)立一個法人公司作為總公司、將其他項目的公司設(shè)為分公司。選擇法人公司匯總申報繳納增值稅,可以降低稅收成本,節(jié)稅或延遲納稅。

    準(zhǔn)備內(nèi)容:設(shè)立合適的項目公司法律主體。

    【相關(guān)文件】

    增值稅納稅地點

    固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。總機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)不在同一縣(市)的,應(yīng)當(dāng)分別向各自所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅;經(jīng)財政部和國家稅務(wù)總局或者其授權(quán)的財政和稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn),可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。

    分支機(jī)構(gòu)發(fā)生《應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋》所列業(yè)務(wù)當(dāng)期已預(yù)繳的增值稅稅款,在總機(jī)構(gòu)當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減不完的,可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

    分支機(jī)構(gòu)發(fā)生《應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋》所列業(yè)務(wù),按照應(yīng)征增值稅銷售額和預(yù)征率計算繳納增值稅。

    (摘自財稅[2013]106號)附件一“營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法”第四十二條第(一)項)

 

    四、會計準(zhǔn)備

    增值稅會計核算比營業(yè)稅會計核算復(fù)雜。營業(yè)稅會計核算需設(shè)置一個“應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅”二級科目。增值稅會計核算一般應(yīng)設(shè)置四個二級科目,分別為:“應(yīng)交增值稅”、“未交增值稅”、“增值稅留抵稅額”和“簡易征收增值稅”。同時,在“應(yīng)交增值稅”二級科目的借方設(shè)置“進(jìn)項稅額”、“已交稅金”、“減免稅款”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”等欄目,在貸方設(shè)置“銷項稅額”、“進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”等欄目。

    準(zhǔn)備內(nèi)容:提前修改企業(yè)會計制度、培訓(xùn)會計人員。

    【相關(guān)文件】

    (93)財會字第083號、財會字[1995]22號、財會[2012]13號

 

    五、設(shè)備、材料供應(yīng)商的選擇

    增值稅納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人,計稅方法分別為一般計稅方法和簡易計稅方法;一般納稅人可以開具增值稅專用發(fā)票,小規(guī)模納稅人只能開具增值稅普通發(fā)票或稅務(wù)局代扣3%征收率的專業(yè)發(fā)票。普通發(fā)票不能抵扣進(jìn)項稅。因此,大型的設(shè)備、材料供應(yīng)商一般取得一般納稅人資質(zhì)。

    例如:A電線、室內(nèi)開關(guān)供應(yīng)商為一般納稅人。企業(yè)向其采購低壓電線、室內(nèi)開關(guān)100萬元,取得增值稅專用發(fā)票,可抵扣的進(jìn)項稅額為17萬元(100*17%)

    B、C、D電線、室內(nèi)開關(guān)供應(yīng)商分別為小規(guī)模納稅人。向三家合計采購低壓電線、室內(nèi)開關(guān)100萬元,取得增值稅普通發(fā)票,可抵扣的進(jìn)項稅額為0元,如果BCD三企業(yè)分別向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開增值稅發(fā)票,可抵扣的進(jìn)項稅額為3萬元(100*3%)

    二者進(jìn)項稅額相差14萬元。企業(yè)多繳14萬元稅。

    準(zhǔn)備內(nèi)容:營改增后,在選擇供應(yīng)商時一定要關(guān)注對方的稅收資格,首選具有一般納稅人資質(zhì)的供應(yīng)商。

 

    六、施工、監(jiān)理單位的選擇

    施工、監(jiān)理單位為房地產(chǎn)企業(yè)主要服務(wù)單位。

    規(guī)模大的施工、監(jiān)理單位一般能取得一般納稅人資質(zhì)。

    準(zhǔn)備內(nèi)容:在選擇施工、監(jiān)理單位時,一定要關(guān)注對方的稅收資格,首選一般納稅人資質(zhì)的施工、監(jiān)理單位。

 

    七、債權(quán)性融資對象的選擇

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債權(quán)性融資方式主要有:發(fā)行債券、銀行借款、企業(yè)借款、個人借款等。在營業(yè)稅條件下,上述融資方式對企業(yè)繳納營業(yè)稅沒有影響。

    營改增后,由于個人借款一般不能開具增值稅專用發(fā)票,相應(yīng)融資的進(jìn)項稅額不能得到全部抵扣,企業(yè)要為此承擔(dān)稅收損失。

    準(zhǔn)備內(nèi)容:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債權(quán)性融資時,少向個人融資。

 

    八、可開發(fā)精裝樓盤

    在營業(yè)稅的條件下,企業(yè)銷售清水房、精裝房、向購房人提供家具等銷售方式繳納營業(yè)稅額是不同的。清水房單價最低,營業(yè)稅額最低。銷售精裝房、向買房人提供家具的單價高于清水房,營業(yè)稅額高,企業(yè)銷售精裝房于稅收不利。

    營改增后,由于增值稅是對銷售增值額征稅,房屋的精裝成本涉及的稅款可以抵扣,銷售精裝房、買房提供家具企業(yè)稅收成本增加不大。

    準(zhǔn)備內(nèi)容:企業(yè)可開發(fā)精裝樓盤。

    案例:

    A樓盤是甲公司開發(fā)的公寓樓,共100套。其中清水房公寓每套售價50萬元,精裝修公寓售價60萬元(每套公寓裝修費6.49萬元、電器成本3.51萬元)。

    (1)在營業(yè)稅的條件下,每套精裝修公寓比清水房公寓多繳營業(yè)稅0.5萬元(10*5%)。

    (2)營改增后,假如裝修公司、電器經(jīng)銷商為一般納稅人,裝修費(稅率11%)、銷售電器(稅率17%)提供增值稅專用發(fā)票,可取得的進(jìn)項稅額分別為0.64萬元(6.49/1.11*11%)和0.51萬元(3.51/1.17*17%)。精裝修房多10萬元的銷項稅額為0.9910萬元(10/1.11*11%),精裝修部分應(yīng)繳增值稅=0.9910-0.64-0.51=-0.159萬元。

 

    九、控制銷售發(fā)票的開具時點

    營業(yè)稅、增值稅在納稅義務(wù)發(fā)生時間的規(guī)定基本相同,為收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天。但是,增值稅還規(guī)定:先開具發(fā)票的,為開具發(fā)票的當(dāng)天。

    應(yīng)對措施:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)收時建議不開具專業(yè)發(fā)票。

 

    十、利用好項目公司額增值稅留抵稅額

    根據(jù)稅制原理,營業(yè)稅一般不存在多交稅現(xiàn)象,如果存在多交稅可以申請退稅。

    增值稅由于是月稅月清。如果進(jìn)項稅發(fā)票沒有及時取得,會存在當(dāng)期多繳稅現(xiàn)象,形成“應(yīng)繳稅費—未交增值稅”借方余額——增值稅留抵稅額。留抵稅額是未抵扣完的進(jìn)項稅額。一般因商品售價低于買價或未取得采購貨物專用發(fā)票或未及時取得采購貨物專用發(fā)票所致。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般一個項目結(jié)束后便注銷項目公司登記。

    現(xiàn)行增值稅規(guī)定,一般納稅人注銷時其留抵稅額不予以退稅。如果房地產(chǎn)項目結(jié)束后,企業(yè)有增值稅留底稅額而注銷公司,留抵的進(jìn)項稅額便成為公司的損失。

    應(yīng)對措施:

    一是項目結(jié)束后,有留抵稅額的項目公司不做注銷處理,將項目公司辦理工商遷移手續(xù),遷移到新的項目地,這樣原企業(yè)尚未抵扣的進(jìn)項稅額便可以繼續(xù)抵扣。

    【相關(guān)文件】

    增值稅一般納稅人因住所、經(jīng)營地點變動,按照相關(guān)規(guī)定,在工商行政管理部門作變更登記處理,但因涉及改變稅務(wù)登記機(jī)關(guān),需要辦理注銷稅務(wù)登記并重新辦理稅務(wù)登記的,在遷達(dá)地重新辦理稅務(wù)登記后,其增值稅一般納稅人資格予以保留,辦理注銷稅務(wù)登記前尚未抵扣的進(jìn)項稅額允許繼續(xù)抵扣。

    (摘自《國家稅務(wù)總局關(guān)于一般納稅人遷移有關(guān)增值稅問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2011年第71號)第一條)

    二是開發(fā)項目結(jié)束后,可將有留抵進(jìn)項稅額的項目公司合并到正在有項目開發(fā)的公司,再注銷這個項目公司。這樣原企業(yè)尚未抵扣的進(jìn)項稅額可結(jié)轉(zhuǎn)至新公司繼續(xù)抵扣。

    【相關(guān)文件】

    增值稅一般納稅人在資產(chǎn)重組過程中,將全部資產(chǎn)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他增值稅一般納稅人,并按程序辦理注銷稅務(wù)登記的,其在辦理注銷登記前尚未抵扣的進(jìn)項稅額可結(jié)轉(zhuǎn)至新納稅人處繼續(xù)抵扣。

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