【考點(diǎn)七十六】抵押
抵押是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人；債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。
（一）抵押的設(shè)定
1.抵押合同
?。?）當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立抵押合同。
?。?）流押條款無效
?、俚盅簷?quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有；
?、诹餮簵l款的無效不影響抵押合同其他部分內(nèi)容的效力。
?。?）抵押物的折價(jià)
債務(wù)履行期屆滿后抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人可以協(xié)議以抵押物折價(jià)取得抵押物；但是，損害順序在后的擔(dān)保權(quán)人和其他債權(quán)人利益的，人民法院可以適用有關(guān)合同保全的撤銷權(quán)的規(guī)定。
2.抵押財(cái)產(chǎn)
（1）建筑物和其他土地附著物可以抵押。
（2）土地
?、偻恋厮袡?quán)不得抵押；
?、诮ㄔO(shè)用地使用權(quán)可以抵押；
【提示】建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增的建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
?、鄹亍⒄?、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但法律規(guī)定可以抵押的除外。
【提示1】以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以抵押。
【提示2】以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押的，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。
【提示3】在符合條件的地區(qū)，開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)（簡(jiǎn)稱“兩權(quán)”）抵押貸款試點(diǎn)，賦予“兩權(quán)”抵押融資功能，維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益：（1）農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)設(shè)立抵押的，需將宅基地使用權(quán)與住房所有權(quán)一并抵押。（2）因借款人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的情形需要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，允許金融機(jī)構(gòu)在保證農(nóng)戶承包權(quán)和基本住房權(quán)利的前提下，依法采取多種方式處置抵押物。但對(duì)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款的抵押物處置，受讓人原則上應(yīng)限制在相關(guān)法律法規(guī)和國(guó)務(wù)院規(guī)定的范圍內(nèi)。
?。?）其他可以抵押的財(cái)產(chǎn)
①生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；
?、谡诮ㄔ斓慕ㄖ铩⒋?、航空器；
?、劢煌ㄟ\(yùn)輸工具；
④法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。
?。?）其他不得用于抵押的財(cái)產(chǎn)
?、賹W(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施。
?、谒袡?quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)。
?、垡婪ū徊榉?、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)。
?、芊?、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。
3.抵押登記
（1）以不動(dòng)產(chǎn)抵押：登記設(shè)立抵押權(quán)
以建筑物和其他土地附著物，建設(shè)用地使用權(quán)，以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，正在建造的建筑物設(shè)定抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押權(quán)自登記之日起設(shè)立。
?。?）以其他財(cái)產(chǎn)（動(dòng)產(chǎn)）抵押的，登記產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力；抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)起設(shè)立，沒有登記不能對(duì)抗善意第三人。
?。?）抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。
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1.抵押擔(dān)保的范圍
抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用；抵押合同另有約定的，按照約定。
2.抵押物的孳息
債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押財(cái)產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的除外。
3.收益
?。?）出租在先，抵押在后：原租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響
?。?）抵押在先，出租在后：租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)
①抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；
?、诘盅喝艘褧娓嬷凶馊嗽撠?cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。
4.抵押期間抵押物的轉(zhuǎn)讓
?。?）經(jīng)抵押權(quán)人同意
抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償或者提存；轉(zhuǎn)讓價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。
（2）抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。
5.抵押權(quán)轉(zhuǎn)移及消滅的從屬性
?。?）主債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。
?。?）第三人提供抵押的，債權(quán)人許可債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)未經(jīng)抵押人書面同意的，抵押人對(duì)未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)讓的債務(wù)，不再承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。
6.抵押物價(jià)值減少
?。?）抵押人的行為足以使抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。
?。?）抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值也不提供擔(dān)保的，抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。
7.物上代位性
在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)人可以就該抵押物的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金優(yōu)先受償。
（三）抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)
1.債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。
2.抵押物折價(jià)或者拍賣、變賣所得的價(jià)款，當(dāng)事人沒有約定的，清償順序如下：
?。?）實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用；
?。?）主債權(quán)的利息；
?。?）主債權(quán)。
3.變更抵押權(quán)順位
抵押權(quán)人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權(quán)順位以及被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等內(nèi)容，但抵押權(quán)的變更，未經(jīng)其他抵押權(quán)人書面同意，不得對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。
4.放棄抵押權(quán)
債務(wù)人以自己的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人放棄該抵押權(quán)、抵押權(quán)順位或者變更抵押權(quán)的，其他擔(dān)保人在抵押權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免除擔(dān)保責(zé)任，但其他擔(dān)保人承諾仍然提供擔(dān)保的除外。
5.同一財(cái)產(chǎn)上多個(gè)抵押權(quán)并存時(shí)的清償順序
?。?）抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；
?。?）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；
?。?）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。
6.抵押權(quán)順位VS債權(quán)的到期時(shí)間
?。?）順序在后的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)先到期的，抵押權(quán)人只能就抵押物價(jià)值超出順序在先的抵押擔(dān)保債權(quán)的部分受償。
?。?）順序在先的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)先到期的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后的剩余價(jià)款應(yīng)予提存，留待清償順序在后的抵押擔(dān)保債權(quán)。
（四）最高額抵押
1.抵押權(quán)人的債權(quán)在下列情況下確定：
?。?）約定的債權(quán)確定期間屆滿；
（2）沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿2年后請(qǐng)求確定債權(quán)；
?。?）新的債權(quán)不可能發(fā)生；
?。?）抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押；
?。?）債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷。
2.最高額抵押的實(shí)現(xiàn)
（1）如果實(shí)際發(fā)生的債權(quán)余額高于最高限額的，以最高限額為限，超過部分不具有優(yōu)先受償?shù)男ЯΓ?/span>
?。?）如果實(shí)際發(fā)生的債權(quán)余額低于最高限額的，以實(shí)際發(fā)生的債權(quán)余額為限對(duì)抵押物優(yōu)先受償。
（五）浮動(dòng)抵押
1.經(jīng)當(dāng)事人書面協(xié)議，企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償；但不得對(duì)抗正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買受人。
2.設(shè)定浮動(dòng)抵押，抵押人應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記；抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。
3.抵押財(cái)產(chǎn)的確定
?。?）債務(wù)履行期屆滿，債權(quán)未實(shí)現(xiàn)；
（2）抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷；
?。?）當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形；
?。?）嚴(yán)重影響債權(quán)實(shí)現(xiàn)的其他情形。
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