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2016年《初級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)》預(yù)習(xí)要點(diǎn)：投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量

　　【預(yù)習(xí)要點(diǎn)】

　　1、外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量(成本確定同固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn))

　　(1)對(duì)于企業(yè)外購(gòu)的房地產(chǎn)，只有在購(gòu)入房地產(chǎn)的同時(shí)開始對(duì)外出租(自租賃期開始日起，下同)或用于資本增值，才能稱之為外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)。

　　(2)外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

　　借：投資性房地產(chǎn)

　　　　貸：銀行存款等

　　(3)企業(yè)購(gòu)入房地產(chǎn)，自用一段時(shí)間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將外購(gòu)的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或存貨，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

　　2、自行建造的投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量(成本確定同自行建造固定資產(chǎn))

　　(1)企業(yè)自行建造(或開發(fā)，下同)的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成(即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài))的同時(shí)開始對(duì)外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

　　(2)自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。包括土地開發(fā)費(fèi)、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。

　　(3)企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時(shí)間才對(duì)外出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)(如果是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則建造的屬于商品房屬于存貨)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或存貨(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

　　3、內(nèi)部轉(zhuǎn)換形成的投資性房地產(chǎn)

　　(1)成本模式。將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照該項(xiàng)存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面余額，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“開發(fā)商品”。已計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

　　將自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，固定資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照其在轉(zhuǎn)換日的原價(jià)、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備，分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”科目、“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊”、“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目。

　　(2)公允價(jià)值模式。將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理：

　　借：投資性房地產(chǎn)——成本(轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值)

　　　　公允價(jià)值變動(dòng)損益(借方差額)

　　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品等(賬面價(jià)值)

　　　　　　資本公積——其他資本公積(貸方差額)

　　已計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

　　企業(yè)將自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理：

　　借：投資性房地產(chǎn)——成本(轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值)

　　　　公允價(jià)值變動(dòng)損益(借方差額)

　　　　累計(jì)折舊

　　　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　　　貸：固定資產(chǎn)

　　　　　　資本公積——其他資本公積(貸方差額)