2016年土地市場(chǎng)最火爆的詞，想必就是地王頻頻出現(xiàn)了，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布：2016年8月份70個(gè)大中城市超八成房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,熱點(diǎn)二線城市全面取代一線城市成為房?jī)r(jià)上漲“領(lǐng)頭羊”。全國(guó)有七成半的省份土地一直持續(xù)上漲，堪稱是有史以來(lái)地王頻率和價(jià)格最高的的一年，瘋狂的地王帶動(dòng)了房?jī)r(jià)市場(chǎng)的上漲。
一二級(jí)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)上漲又再度引發(fā)土地價(jià)格上漲，土地價(jià)格迅猛上漲，導(dǎo)致整個(gè)鏈條都發(fā)生了改變，變成土地價(jià)格上漲帶動(dòng)房屋價(jià)格上漲，以至于一二線城市的房?jī)r(jià)已漲到了“離譜”的程度。高價(jià)地塊并不僅僅出現(xiàn)在一線城市，二三線城市也頻現(xiàn)地王。每個(gè)投資的人都覺得自己很牛，因?yàn)槟阃顿Y一二線中心城市的房地產(chǎn)是賺得最多的，投資房地產(chǎn)穩(wěn)賺錢？
2017年，隨著市場(chǎng)變化和政策邊際效應(yīng)遞減，預(yù)計(jì)銷售、開發(fā)投資將會(huì)低位企穩(wěn)。房?jī)r(jià)從三四線城市開始回落，但不是急落！2017的房地產(chǎn)市場(chǎng)以下趨勢(shì)：
調(diào)控壓頂、市場(chǎng)降溫、行業(yè)分化、企業(yè)整合速度和洗牌速度加快。 1.趨勢(shì)一：巨頭崛起行業(yè)集中度再度提升，2.趨勢(shì)二：并購(gòu)升級(jí)大魚吃小魚繼續(xù)演繹，3.趨勢(shì)三：樓市趨穩(wěn)（2017年料比2016跌一成以上），穩(wěn)中有升有降，4.趨勢(shì)四：調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制加快落地，穩(wěn)房?jī)r(jià)其實(shí)就是穩(wěn)民心。
高房?jī)r(jià)的根本原因是貨幣現(xiàn)象，光用經(jīng)濟(jì)、人口解釋不通，“經(jīng)濟(jì)差、貨幣多”才是主因?！巴恋刎?cái)政”就如同懸在地方政府頭上的達(dá)摩克利斯之劍。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)背景下，中國(guó)最敏感的資金正在做兩件事情：
一、在國(guó)內(nèi)搶資產(chǎn)，包括品牌資產(chǎn)、一二線城市土地資產(chǎn)、保險(xiǎn)資產(chǎn)；
二、進(jìn)行國(guó)際化資產(chǎn)配置，在全世界買資產(chǎn)。
為什么房地產(chǎn)會(huì)成為中國(guó)最重要的潤(rùn)滑劑？只有一個(gè)理由，中國(guó)的金融需要抵押品，如果沒有抵押品的話，中國(guó)的金融是沒有辦法運(yùn)作的，它需要一個(gè)大家都相信的抵押品和儲(chǔ)蓄罐，那就是房地產(chǎn)。
社會(huì)融資總額大約40%進(jìn)入房地產(chǎn)，而房地產(chǎn)對(duì)GDP的廣義貢獻(xiàn)度不過(guò)20%。很多房地產(chǎn)老板說(shuō)：目前的土地市場(chǎng)和房?jī)r(jià)正處于風(fēng)口浪尖，未來(lái)將迎來(lái)一大波調(diào)控。那到底會(huì)有哪些調(diào)控？
政府曾經(jīng)用過(guò)的三大政策工具箱：
一、提高房貸首付比例；
二、契稅、增值稅等交易稅；
三、重啟限購(gòu)？但限購(gòu)政策打擊力度太大，政府應(yīng)該不會(huì)這么強(qiáng)硬地進(jìn)行干預(yù)？
調(diào)整過(guò)猛，破產(chǎn)增多，失業(yè)增多，宏觀經(jīng)濟(jì)出大問(wèn)題？
因城施策，適度調(diào)整，必須守住兩條底線！
中國(guó)經(jīng)濟(jì)不能沒有房地產(chǎn)。但我們這么大一個(gè)國(guó)家，能夠僅僅依靠房地產(chǎn)一枝獨(dú)秀嗎？房地產(chǎn)不整，肯定出事；整得太狠，馬上出大事！
這輪一二線城市的房?jī)r(jià)上漲遠(yuǎn)沒有停止，一二線城市房?jī)r(jià)上漲空間還很大。
2017的房地產(chǎn)市場(chǎng) （2017年料比2016跌一成以上）將表現(xiàn)以下特征：
一、上半年銷售金額、面積仍繼續(xù)下滑，全年銷售將回落至2015年水平；
二、受政策影響投資增速仍有探底過(guò)程，全年增幅在0-5%之間；
三、一、二線市場(chǎng)難拉動(dòng)新開工量整體增長(zhǎng)，2017年將繼續(xù)低位；
四、土地市場(chǎng)“量跌價(jià)升“，集中一、二線熱點(diǎn)城市格局難改變。
土地購(gòu)置面積指標(biāo)并不會(huì)出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，整體企業(yè)土地購(gòu)置規(guī)模較2016年難有提升。成交金額方面，2016年下半年以來(lái)的高增長(zhǎng)難以持續(xù)。
“地價(jià)”作為本輪調(diào)控的核心之一，與房?jī)r(jià)息息相關(guān)，下一段調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，除了各城市針對(duì)土地出讓設(shè)定了熔斷、限價(jià)等門檻，對(duì)于土地拍賣資金從嚴(yán)審查也將抑制土地成交價(jià)款不斷攀升。總體來(lái)看，全年土地成交金額與2016年相持平、繼續(xù)小幅上漲概率較大。
在目前錯(cuò)綜復(fù)雜的形勢(shì)下，我們應(yīng)該如何把握好方向，走對(duì)路子。“篤信常識(shí)，創(chuàng)造需求，掌握規(guī)律，用戶上帝”。賣產(chǎn)品、賣服務(wù)、賣生活是我們繞不開的東西，所以篤信常識(shí)、創(chuàng)造需求，堅(jiān)信用戶是上帝，這是我們必須遵守的。從平臺(tái)為王到內(nèi)容為王，從搶占資源到提供服務(wù)，這是我們的不二法門。
內(nèi)容提示
1、讓企業(yè)如何正確的拿地？分享土地獲取經(jīng)驗(yàn);
2、拿地的創(chuàng)新模式和渠道有哪些？分享標(biāo)桿地產(chǎn)如何從土地獲取、前期策劃、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面入手，在開發(fā)前期最重要的環(huán)節(jié)上突破;
3、各種拿地模式和渠道的風(fēng)險(xiǎn)有哪些？如何規(guī)避？
課程大綱
隨著房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)開發(fā)商越來(lái)越重視前期的土地獲取，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)定位與目標(biāo)客戶的產(chǎn)品需求分析。本次課程，將幫助開發(fā)企業(yè)提高自身的拿地能力，更有效的規(guī)避各種拿地模式和渠道的風(fēng)險(xiǎn)，做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期拓展和準(zhǔn)備工作。
第一部分《關(guān)于目前的土地市場(chǎng)》
1.土地供需矛盾加劇，地王頻現(xiàn)，房?jī)r(jià)集體上漲
2.金融政策為房企添籌碼，貨幣超發(fā)助推一二線城市房?jī)r(jià)上漲
3.房企競(jìng)爭(zhēng)慘烈 沒有地就會(huì)被淘汰
4.房地產(chǎn)調(diào)整的宏觀規(guī)律及變化應(yīng)對(duì)
第二部分《關(guān)于拿地》
一、企業(yè)如何正確的拿地？
1.何謂土地一級(jí)開發(fā)？
（1）、基本概念
（2）、延伸理解
2.區(qū)域土地開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變
（1）、粗放開發(fā)方式向集約開發(fā)方式的轉(zhuǎn)變
（2）、房地合一方式向房地分離方式的轉(zhuǎn)變
（3）、生地開發(fā)方式向熟地開發(fā)方式的轉(zhuǎn)變
八大“勾地”攻略及地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)
1.三種最常見的方式
（1）、股權(quán)轉(zhuǎn)讓，XX地產(chǎn)標(biāo)桿大宗購(gòu)并xx集團(tuán)案例
（2）、合伙成立項(xiàng)目公司
（3）、以聯(lián)合開發(fā)的名義
2.以下方法有局限性
（4）、兼并或合并，中交并購(gòu)綠城案例
（5）、在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 ，南京xx城項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓案例
（6）、股權(quán)托管
（7）、變更用地類型
（8）、染指“插花規(guī)劃”
3.房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)及案例分析
（1）、法規(guī)政策
（2）、交易結(jié)構(gòu)
（3）、盡職調(diào)查
（4）、交易文件
（5）、提問(wèn)與回答
第二部分《關(guān)于拿地的創(chuàng)新模式和渠道》
企業(yè)拿地的創(chuàng)新模式和渠道有哪些？
土地概述及中國(guó)土地供應(yīng)方式回顧
2、土地拍賣方式的優(yōu)與劣
3、企業(yè)土地儲(chǔ)備的戰(zhàn)略取舍
4、知名地產(chǎn)企業(yè)拿地策略
二、土地一級(jí)開發(fā)模式解析
1、關(guān)于土地一級(jí)開發(fā)的概述(政府主導(dǎo)、企業(yè)主導(dǎo)及一二級(jí)聯(lián)動(dòng))
2、土地一級(jí)開發(fā)的盈利模式
3、土地一級(jí)開發(fā)的管理模式
4、土地一級(jí)開發(fā)的融資模式
5、土地一級(jí)開發(fā)城市運(yùn)營(yíng)模式
6、土地一級(jí)開發(fā)城市營(yíng)銷模式
三、分享標(biāo)桿地產(chǎn)成功案例;
（如何從土地獲取、前期策劃、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面入手，在最重要的環(huán)節(jié)上突破）
1.土地一級(jí)開發(fā)常見模式及案例
（1）、政府主導(dǎo)模式，成功案例：三亞海棠灣
（2）、企業(yè)主導(dǎo)模式，成功案例：A、上海新江灣城，B、三亞亞龍灣
2.以標(biāo)桿地產(chǎn)為例的土地一二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)模式詳解
（1）、萬(wàn)科、恒大、碧桂園等地產(chǎn)大鱷一、二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)模式簡(jiǎn)介
（2）、土地一二級(jí)開發(fā)的優(yōu)劣勢(shì)分析
（3）、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)模式的選擇依據(jù)
（4）、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)模式的操作關(guān)鍵點(diǎn)
四、大宗地塊拿地模式分析
1、新區(qū)域（中信XX城市）開發(fā)模式
2、主題地產(chǎn)（華僑城）模式
3、城市更新（深圳XX地產(chǎn)模式）模式
4、商業(yè)綜合體（萬(wàn)達(dá)、龍湖、華潤(rùn)）帶動(dòng)模式
5、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)（華夏幸福）模式
五、拿地階段企業(yè)間的合作模式分析
1、項(xiàng)目公司模式
2、合作開發(fā)模式
3、股權(quán)收購(gòu)模式
4、不同模式下的利弊和操作關(guān)鍵點(diǎn)
六、拿地操作
1、土地獲取過(guò)程中應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)問(wèn)題
2、土地獲取過(guò)程中常出現(xiàn)的一些失誤
3、如何處理土地獲取過(guò)程中的政企關(guān)系?
4、一些特殊操作方式的利弊
七、如何提升企業(yè)的“拿地能力”?
1、綜合能力的積累
2、合理的項(xiàng)目信息來(lái)源
3、了解及研究政府規(guī)劃動(dòng)向
4、品牌價(jià)值
5、開發(fā)思路的引導(dǎo)性
6、提高資金解決能力
案例：如何拿地？房地產(chǎn)開發(fā)拿地操作標(biāo)準(zhǔn)探討
第三部分：《各種拿地模式和渠道的風(fēng)險(xiǎn)有哪些？如何規(guī)避？》
一、 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)獲取土地實(shí)操及風(fēng)險(xiǎn)防范
1.如何成功獲取土地一級(jí)開發(fā)權(quán)
2.土地一級(jí)開發(fā)成本構(gòu)成及負(fù)擔(dān)、盈利點(diǎn)全程解析
3.土地一級(jí)開發(fā)的不同階段所需法律文件匯總
（1）、前期開發(fā)的法律文件
（2）、土地一級(jí)開發(fā)的法律文件
（3）、土地一級(jí)開發(fā)成本類的法律文件
1）收購(gòu)?fù)恋丶安疬w的文件
2）基礎(chǔ)設(shè)施投資類文件
3）前期費(fèi)用文件
4）計(jì)入土地一級(jí)開發(fā)成本的二級(jí)開發(fā)文件
4.土地一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)有怎樣的關(guān)系？如何找到二者之間的契合點(diǎn)？
5.土地開發(fā)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的四種模式選擇及比較分析
6.如何策劃前期資金投入保障資金安全
8.如何設(shè)定土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)招拍掛時(shí)的合法壁壘
9.如何做好項(xiàng)目可行性分析，處理好與拆遷相關(guān)事宜
10.政府授權(quán)的法律文件及需要審批的相關(guān)批文、相關(guān)手續(xù)的辦理程序
案例：開發(fā)商土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)模式研究及賞析
